Qu'est ce qu'un bail commercial ?
Un bail professionnel est un contrat de location de locaux, conclu entre un commerçant (ou artisan) et une société commerciale dont la durée est limitée renouvelable par tacite reconduction. Le bailleur comme le locataire peuvent être une personne physique (un particulier) ou morale (une société, une association) commerçant ou artisan. Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans. Il permet d'affecter un local à une activité commerciale ou artisanale : bureau, lieu de vente, local, entrepôt… et n'est pas soumis à des règles particulières.
Peut-on louer son bien à un professionnel ?
En premier lieu, il faut en avoir l'autorisation. Il faut déclarer le local comme affecté à l’exercice d’une activité professionnelle, qu'elle soit artisanale ou commerciale. Pour se faire, il faut déposer une déclaration de changement d'affectation auprès de la mairie dont dépend le bien. Une fois que la mairie délivre l'autorisation de changement d'usage, vous devez en avertir les impôts, dans les 90 jours. Cette déclaration servira à mettre à jour la valeur locative des locaux et à ré-évaluer la taxe foncière. Attention, l'autorisation de changement d'usage est obligatoire pour tous les logements situés dans une commune comportant plus de 200 000 habitants.
Il conviendra ensuite d'établir le montant du loyer, qui sera fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de la création du bail. Il peut ensuite être "révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives". Les baux commerciaux calquent l'indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Comment rédiger un bail commercial ?
En principe, la durée minimale d'un bail est de neuf ans. Toutefois, le bailleur et son futur locataire peuvent s'orienter vers un bail commercial d’une plus longue durée, avec une fin déterminée, renouvelable tacitement. Un bail commercial doit être rédigé avec le plus grand soin, pour protéger au mieux les deux parties et anticiper les cas de résiliation éventuelle du contrat. C’est pourquoi, il est fortement conseiller de se faire appel à un professionnel. Je déconseille de suivre un modèle trouvé gratuitement sur internet. Pourquoi ? Pour être certain d'avoir un contrat le plus bordé possible, et recevable devant une cours. Le bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :
- identité et adresse du bailleur,
- identité et adresse du locataire,
- type d’activités autorisées dans le local,
- montant du loyer et des charges,
- mode de règlement,
- montant du dépôt de garantie ,
- répartition des charges, impôts, taxes et redevances,
- durée du bail,
- mode de résiliation
Il faut également savoir que le bailleur doit fournir obligatoirement des documents avec le bail commercial :
- un état des risques naturels et technologiques,
- un diagnostic de performance énergétique (DPE),
- un diagnostic amiante.
Vous l'aurez compris, pour être certain de rédiger un bail commercial dans les règles de l'art, il est fortement recommandé de s'appuyer sur l'expertise et le conseil d'un avocat en droit immobilier. Fort d'une expérience solide dans ce domaine, il sera en mesure de vous accompagner et de vous éviter les conséquences parfois très coûteuses d'un contrat mal ficelé.
Qui paie les frais de rédaction de bail ?
Les frais de rédaction de bail sont supportés par les deux parties de façon totalement égalitaire : le bailleur propriétaire paye une moitié et le locataire (qu'il soit personne physique ou morale) s'affranchit de l'autre moitié.
Le locataire peut-il résilier ?
Le locataire est autorisé à prendre congé au terme de chaque période triennale, autrement dit à la fin de la 3e, de la 6e ou de la 9e année, d’où l’expression courante de "bail 3-6-9". Sans manifestation de sa part, le contrat continue.
Pour obtenir résiliation, le locataire doit envoyer un préavis signalant son intention de départ au moins 6 mois avant la fin de la période triennale, sauf dans le cas où le contrat précise qu'il ne sera pas possible de prendre congé avant la fin de la durée du bail .
Peu importe le cas de figure, il est important de savoir que quoi qu'il arrive, un bail commercial ne prend pas fin automatiquement. En effet, une fois la période de contrat arrivant à son terme : le bailleur devra notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement ou le locataire devra donner congé ou faire une demande de renouvellement.
Attention : Sans congé ou demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit pour une durée indéterminée.
Cas particuliers
Il faut savoir que dans certains cas, le bail commercial n'est pas la seule option. Le Code de commerce a mis en place des contrats non soumis au statut des baux commerciaux. Des baux précaires par exemple, dont la durée ne dépasse pas deux ans. Cette option est parfaitement adaptée à un lancement d'activité ou à un projet saisonnier… Il faut savoir qu'ensuite, à l'expiration de cette durée, si le locataire souhaite rester en possession du local, un bail commercial de 9 ans prend naissance automatiquement. A l’inverse, si le bailleur souhaite que le locataire quitte les lieux, il devra s'executer sans recours ni indemnités. Sachez toutefois qu'il est possible de conclure un bail commercial pour une location intermittente, par exemple seulement certains jours de la semaine ou du mois, pour la création d’une boutique éphémère par exemple.
Vous disposez d'un bien que vous souhaitez transformer en bureaux ? Vous voulez faire des travaux dans un local professionnel que vous louez ? Vous cherchez à rédiger un bail commercial ?
Fort de plus de 20 ans d'expérience dans le droit immobilier, je me tiens à votre disposition pour échanger autour de votre dossier, le comprendre et le protéger.
N'hésitez pas à contacter le cabinet, à demander à être rappelé via le site ou à prendre un rdv via la plateforme meetlaw.
