La construction d’une maison individuelle est un projet de vie qui peut rapidement tourner au cauchemar lorsque le constructeur fait faillite. Une situation de plus en plus fréquente : en 2023, pas moins de 650 constructeurs de maisons individuelles ont été placés en liquidation judiciaire en France, soit 40% de plus qu'en 2022.
Les causes de ces faillites sont multiples : hausse des prix des matériaux, mauvaise gestion, carnet de commandes surchargé... Mais pour vous, propriétaire ou futur propriétaire, le résultat est le même : un chantier à l'arrêt et l'incertitude. Alors, que faire si votre constructeur est en cessation de paiement ? Quels sont vos droits et vos recours ? Suivez le guide.
Faites constater l’arrêt du chantier
La première chose à faire est de missionner un huissier pour qu’il constate officiellement l’abandon du chantier par le constructeur. Ce constat permettra de dater précisément l’arrêt des travaux. Conservez précieusement le procès-verbal de l'huissier.
Mettez en œuvre les garanties légales
Heureusement, la loi protège les futurs propriétaires avec deux garanties obligatoires :
● La garantie de livraison : elle permet d’obtenir la reprise du chantier par un nouveau constructeur en cas de défaillance. Son montant est de 5% minimum du prix TTC du contrat.
● L’assurance dommages-ouvrage : elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Contactez votre constructeur ou l’organisme certificateur pour activer ces garanties. Vous pouvez également saisir un avocat spécialisé qui se chargera des démarches.
Évaluez la situation de votre chantier
Faites un point complet sur l’avancée des travaux au moment de l’arrêt du chantier. Identifiez précisément les lots achevés et ceux restant à réaliser. Plus votre maison sera avancée, plus il sera intéressant de trouver un nouveau constructeur pour terminer le chantier.
Trouvez un repreneur sérieux
Une fois les garanties mises en œuvre, un nouveau constructeur doit être désigné pour reprendre le chantier. Comparez plusieurs devis et vérifiez attentivement la santé financière
des entreprises. Privilégiez si possible un constructeur connu et fiable. N’hésitez pas à faire le tour des avis sur internet.
Négociez la reprise du chantier
Le nouveau constructeur n’est pas tenu de reprendre le contrat initial dans les mêmes conditions. Des négociations sont donc nécessaires. Elles porteront notamment sur le coût des travaux restants et le délai de livraison. Un avenant au contrat devra être signé.
Surveillez attentivement la reprise du chantier
Une fois le nouveau constructeur à pied d’œuvre, suivez le chantier comme le lait sur le feu ! Exigez un planning détaillé et des points d’étape réguliers. Vérifiez scrupuleusement la qualité des prestations. Votre vigilance permettra d’éviter tout nouvel imprévu.
Le conseil du cabinet Pascal Fernandez
En cas de faillite de votre constructeur, ne restez pas seul : faites-vous accompagner par un professionnel du droit de la construction, qui saura défendre vos intérêts et vous guider dans vos démarches. Les spécialistes du cabinet Fernandez à Toulouse sont à votre disposition pour vous apporter des conseils personnalisés et vous assister tout au long de la procédure. N'hésitez pas à prendre rendez-vous au 13 rue Temponières ou à nous contacter en ligne pour échanger.
Vos questions fréquentes
Comment savoir si un constructeur est en faillite ?
Voici quelques conseils pour savoir si un constructeur de maisons individuelles est en difficulté financière ou en faillite :
● Consultez le registre du commerce et des sociétés (RCS) : les procédures collectives comme le redressement judiciaire ou la liquidation y sont mentionnées.
● Vérifiez la presse régionale : les cas de faillites de constructeurs font souvent l'objet d'articles dans la presse locale.
● Cherchez des témoignages de clients mécontents sur des forums spécialisés dans la construction. Des plaintes récurrentes sur les retards de chantiers ou les malfaçons peuvent être un indice.
● Méfiez-vous si le constructeur exige le paiement de l'intégralité du prix avant le début des travaux, ce qui est interdit.
● Regardez si le constructeur dispose toujours d'une assurance responsabilité décennale et d'une garantie de livraison à jour.
● Vérifiez les délais de construction annoncés : s'ils sont anormalement longs, cela peut cacher des difficultés.
● Analysez la situation financière du constructeur : chiffre d'affaires, résultat net, endettement etc. Des comptes dans le rouge sont un signal d'alerte.
● Contrôlez la certification et le label Qualitel du constructeur : un retrait du label peut indiquer des problèmes.
Soyez vigilant avant de vous engager avec un constructeur. N'hésitez pas à me contacter pour vérifier sa santé financière.
Que devient la décennale en cas de faillite du constructeur ?
En cas de faillite du constructeur, la garantie décennale n'est pas automatiquement annulée. Cependant, sa mise en œuvre peut être complexifiée.
Tout dépend si le constructeur avait souscrit lui-même l'assurance décennale ou s'il l'avait déléguée à un assureur spécialisé.
Si l'assurance a été souscrite directement par le constructeur, le contrat est résilié de plein droit en cas de liquidation judiciaire. Il faut alors se tourner vers le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires (FGAO) pour tenter d'obtenir une indemnisation. La démarche est complexe.
Si l'assurance a été déléguée à un assureur spécialisé, la garantie décennale est en principe maintenue malgré la faillite. Mais il faut souvent batailler pour obtenir une prise en charge des sinistres.
Dans tous les cas, il est impératif de déclarer rapidement le sinistre par courrier en recommandé AR. Et il ne faut pas hésiter à faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction comme le cabinet Fernandez pour défendre vos intérêts. Nous saurons mener les démarches et négociations nécessaires pour tenter d'obtenir une juste indemnisation au titre de la garantie décennale. N'hésitez pas à nous contacter pour un rendez-vous.
Dans le cas d'une faillite constructeur, est-il possible de récupérer son apport financier ?
Oui, il est possible de récupérer une partie de son apport financier en cas de faillite du constructeur, grâce au mécanisme de la garantie de remboursement d'acompte.
Cette garantie est obligatoire pour tout constructeur de maison individuelle. Elle permet le remboursement des sommes versées par le client (acompte, dépôt de garantie...) si le constructeur n'a pas réalisé son obligation de livrer la maison à la date prévue au contrat.
Le montant garanti doit représenter au minimum 7% du prix total TTC jusqu'à la mise hors d'eau de la maison, puis 15% du prix total par la suite.
En pratique, il est recommandé de :
● Vérifier que cette garantie figure bien dans le contrat avant tout versement.
● Ne pas régler plus de 35% du prix total sans garantie de remboursement.
● Faire constater l'arrêt du chantier par huissier.
● Adresser une mise en demeure au constructeur par LRAR.
● Demander l'activation de la garantie auprès de l'organisme assureur.
Attention, le remboursement n'est pas intégral. Une franchise de 5% du montant TTC peut être appliquée.
Pour maximiser vos chances d'obtenir réparation, n'hésitez pas à solliciter notre cabinet. Fort de plus de 25 ans d'expérience dans le droit de l'immobilier et de la construction, nous vous recevons à Toulouse et à Saint Orens pour défendre votre dossier.
