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Contournement d'agence immobilière : quels risques encourus ?

Le 31 mars 2025

Dans le marché immobilier, la tentation de contourner l'agent immobilier peut sembler économiquement attrayante. Pourtant, cette pratique comporte des risques juridiques considérables que tout acquéreur ou vendeur devrait connaître avant de s'y aventurer. Avocat en droit de l’immobilier et de la construction depuis plus de 25 ans, j’ai rédigé cet article dans le but de vous lister les conséquences du contournement d'agence immobilière et les protections dont disposent les professionnels face à ces situations.

Qu'est-ce que le contournement d'agence immobilière ?

Le contournement d'une agence immobilière désigne la situation où un vendeur et un acquéreur, après avoir été mis en relation par un professionnel de l'immobilier, décident de conclure la transaction entre eux, sans l'intermédiaire de l'agent, dans le but d'éviter le paiement des honoraires d'agence.

Cette pratique peut prendre plusieurs formes :

● La vente directe après avoir obtenu les coordonnées du bien via l'agence

● La conclusion d'une vente après l'expiration du mandat mais avec un acquéreur présenté durant sa validité

● La fausse déclaration lors de l'acte de vente indiquant que les parties ne se sont pas connues par l'intermédiaire de l'agent

Le fondement juridique du droit à rémunération de l'agent immobilier

La base de la relation entre un agent immobilier et ses clients est le mandat, document contractuel qui définit précisément les obligations de chaque partie et les conditions de rémunération du professionnel.

Les différents types de mandats

● Le mandat simple : permet au vendeur de confier la vente de son bien à plusieurs agences immobilières ou de vendre en direct.

● Le mandat exclusif : confie la vente à une seule agence, avec une obligation pour le vendeur de ne pas traiter directement avec un acheteur sans l'intervention de l'agence.

● Le mandat semi-exclusif : permet au vendeur de vendre lui-même son bien, sans passer par l'agence, mais lui interdit de confier la vente à d'autres professionnels.

Le droit à rémunération : jurisprudence constante

Les tribunaux français considèrent que l'agent immobilier a droit à sa commission dès lors qu'il est la cause efficiente de la vente, c'est-à-dire qu'il a joué un rôle déterminant dans la mise en relation des parties. Ce droit est protégé même si les parties tentent ultérieurement de le contourner.

Les risques juridiques pour les particuliers

Condamnation au paiement de la commission

Lorsqu'un agent immobilier parvient à prouver qu'il a été contourné, la justice peut condamner les parties à lui verser le montant de la commission prévue dans le mandat. À Toulouse, comme dans le reste de la France, ces commissions représentent généralement entre 3% et 7% du prix de vente, soit plusieurs milliers d'euros pour une transaction immobilière moyenne.

Application d'une clause pénale

Les mandats comportent souvent une clause pénale qui prévoit une indemnité forfaitaire en cas de contournement. Cette clause pénale est généralement fixée à un montant équivalent à la commission qui aurait été due à l'agent.

Une récente décision de la Cour d'appel de Toulouse (13 juin 2023, n°21/02487) a confirmé qu'une clause pénale représentant 5% du prix de vente (soit 25 000 euros dans l'affaire jugée) n'était pas manifestement excessive et devait s'appliquer dans un cas de contournement d'agence.

Dommages et intérêts supplémentaires

Au-delà de la commission elle-même, les tribunaux peuvent également condamner les parties à verser des dommages et intérêts supplémentaires pour réparer le préjudice subi par l'agent immobilier.

Dans une affaire médiatisée début 2025, un vendeur et un acquéreur ont été condamnés solidairement à verser 30 000 euros à l'agent immobilier qu'ils avaient contourné, après s'être entendus directement pour finaliser la vente d'un appartement sans l'intervention du professionnel qui les avait mis en relation.

Responsabilité partagée entre vendeur et acquéreur

Il est important de noter que la jurisprudence tend à considérer que la responsabilité du contournement est partagée entre le vendeur et l'acquéreur. La justice considère généralement l'acquéreur comme principal responsable, ce dernier pouvant être condamné à supporter jusqu'à 90% de l'indemnisation due à l'agent immobilier.

Les éléments de preuve du contournement

Les agents immobiliers disposent de plusieurs moyens pour prouver qu'ils ont été contournés :

Registre des mandats et visites

Les professionnels tiennent scrupuleusement un registre des visites effectuées, identifiant précisément les acquéreurs potentiels présentés au vendeur. Ce document constitue un élément de preuve déterminant devant les tribunaux.

Échanges de correspondances

Les e-mails, SMS ou courriers échangés entre l'agent et les parties peuvent démontrer que le professionnel a bien mis en relation le vendeur et l'acquéreur.

Témoignages de tiers

D'autres intervenants (voisins, autres clients de l'agence) peuvent témoigner de la mise en relation effectuée par l'agent immobilier.

Délai suspect entre visite et vente

Si la vente intervient peu de temps après l'expiration d'un mandat, avec le même acquéreur qui avait visité pendant la durée du mandat, les tribunaux tendent à y voir un indice de contournement.

Protection juridique des agents immobiliers à Toulouse et ailleurs

Le mandat comme bouclier juridique

Pour se prémunir contre le contournement, les agents immobiliers toulousains accordent une importance particulière à la rédaction de leurs mandats. Ces documents incluent généralement :

● Une définition précise de la "mise en relation" et du rôle de l'agent

● Une clause d'exclusivité (le cas échéant)

● Une clause de protection post-mandat (généralement de 12 à 18 mois)

● Une clause pénale dissuasive

● L'obligation pour le vendeur d'informer l'agent de toute visite ou offre reçue directement

La clause de protection post-mandat

Cette clause est particulièrement importante. Elle stipule que si le bien est vendu après l'expiration du mandat à un acquéreur présenté pendant sa durée de validité, la commission reste due à l'agent. La durée de cette protection varie généralement entre 12 et 18 mois après la fin du mandat.

La vigilance accrue des notaires

Les notaires toulousains, comme ceux de toute la France, sont de plus en plus vigilants face aux risques de contournement d'agence. Lors de la rédaction de l'acte authentique, ils interrogent spécifiquement les parties sur les conditions de leur mise en relation et vérifient l'absence de mandat exclusif en cours.

Conseils pratiques pour éviter les litiges

Pour les vendeurs

Respectez scrupuleusement les termes du mandat : si vous avez signé un mandat exclusif, vous ne pouvez pas vendre votre bien sans passer par l'agence mandatée.

Signalez tout contact direct : si un acquéreur vous contacte directement après avoir visité via l'agence, informez-en immédiatement votre agent immobilier.

Attendez l'expiration complète des délais de protection : même après la fin du mandat, la clause de protection post-mandat peut continuer à s'appliquer.

Conservez les preuves de vos démarches personnelles : si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens, gardez toutes les preuves de cette démarche indépendante.

Pour les acquéreurs
Soyez transparent sur votre parcours : ne dissimulez pas le fait que vous avez découvert le bien via une agence immobilière.
Ne sollicitez pas directement le vendeur après une visite organisée par l'agence.

Comprenez que les frais d'agence ne sont pas négociables par ce biais : tenter de contourner l'agence expose à des risques juridiques importants.

Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier en cas de doute sur votre situation.

Quand le contournement est-il légal ?

Il existe quelques situations où il est légalement possible de ne pas recourir à l'agent immobilier initialement consulté :

Après l'expiration d'un mandat simple et du délai de protection post-mandat.

Lorsqu'il est prouvé que l'agent n'a joué aucun rôle dans la mise en relation des parties.

En cas de résiliation du mandat pour faute de l'agent (non-respect de ses obligations, par exemple).

Vous avez des questions sur vos droits et obligations dans une transaction immobilière ? Notre cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier est à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Contactez Maître Pascal Fernandez au 13 rue Temponières - 31000 Toulouse pour un rendez-vous personnalisé.

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