La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à une structure existante. Elle permet non seulement d'exploiter au mieux l'espace aérien disponible, mais également d’apporter une plus-value conséquente à votre bien immobilier. Bien que cet art de construire vers le ciel présente des avantages indéniables, il est également assujetti à un ensemble de normes et réglementations précises et parfois complexes.
Les propriétaires, promoteurs et constructeurs doivent non seulement se conformer aux réglementations locales en matière d'urbanisme, mais également s’assurer que le projet respecte à la fois les droits des tiers et les normes de construction en vigueur. L'obtention des autorisations nécessaires requiert une maîtrise particulière des aspects légaux du droit de l’immobilier et de la construction. Je vous détaille tout dans cet article !
Les enjeux de la surélévation
Gain d’espace et valorisation du bien immobilier
La surélévation, visant l'ajout d'étages ou de sections supplémentaires à une structure existante, est souvent mise en œuvre dans un double objectif : maximiser l'espace utilisable et augmenter la valeur du bien immobilier. C’est particulièrement pertinent dans les zones urbaines denses, où l'espace au sol est limité et où l'optimisation de l'espace aérien existant devient une solution efficace pour créer des espaces supplémentaires. Et pour donner une valeur supplémentaire à votre bien.
Enjeux environnementaux et urbains
D'un point de vue environnemental et urbain, la surélévation représente une approche durable dans le développement immobilier. En maximisant l'utilisation de structures déjà en place, elle minimise le besoin de consommer davantage de terrains et réduit potentiellement l'étalement. Cette densification contrôlée des espaces permet de préserver des zones naturelles, de favoriser les transports en commun par une densité de population plus importante et de limiter l'impact environnemental global de nouvelles constructions. Surtout quand on conçoit les projets de surélévation en intégrant des principes de construction écologique, tels que l’utilisation de matériaux durables et la mise en place de solutions énergétiquement efficaces.
Les différentes autorisations nécessaires pour faire une surélévation
Le permis de construire
Tout projet de surélévation impliquant une modification substantielle de la structure d’un bâtiment ou une augmentation de la surface de plancher nécessite généralement l’obtention d’un permis de construire. Ce document, délivré par la mairie après l'étude du dossier soumis par le maître d'ouvrage, assure que le projet est en conformité avec les différentes normes et règlements en vigueur. Il est donc crucial de présenter un dossier solide et bien documenté afin de faciliter cette approbation.
La déclaration préalable de travaux
Dans certains cas plus légers de surélévation, une simple déclaration préalable de travaux peut suffire. Cette procédure, plus souple, reste néanmoins soumise à l'approbation de la mairie et doit être effectuée dans les règles de l'art afin d'assurer la légalité des travaux envisagés. Une connaissance affûtée des critères déterminant le type d’autorisation nécessaire est un atout indéniable pour éviter tout contretemps ou complication administrative.
Les règlements de copropriété et les droits des voisins
Droits et obligations en copropriété
En copropriété, la surélévation doit respecter les règles inscrites dans le règlement et nécessite généralement l'accord des autres copropriétaires. Cela peut se matérialiser par un vote en assemblée générale, dont les modalités et majorités requises seront à examiner scrupuleusement pour assurer sa validité.
Respect du droit de jouissance des voisins
Le projet de surélévation doit également prendre en considération les droits des voisins, notamment en ce qui concerne leur accès à la lumière naturelle et leur vue. Un projet respectueux des droits de jouissance des tiers minimise les risques de refus ou de contentieux. Il contribue à maintenir de bonnes relations au sein du voisinage. À ce titre, la connaissance des règles juridiques applicables et une communication habile sont des éléments-clés pour éviter les éventuelles tensions et oppositions.
Les étapes juridiques pour une surélévation
La demande de permis de construire ou déclaration de travaux
Les documents à fournir
Le montage du dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux est une étape cruciale, requérant la compilation de divers documents tels que les plans du projet, une description détaillée des travaux, ou encore une étude de l’impact du projet sur l’environnement proche. Chaque document doit être élaboré avec soin pour refléter de manière exacte et complète le projet envisagé, afin de maximiser les chances d’approbation par les autorités compétentes.
Le délai d’instruction de la demande
Le délai d'instruction varie généralement entre un et trois mois, selon la nature de la demande et les spécificités locales en matière d’urbanisme. Pendant cette période, il est essentiel de n’entamer aucun début de travaux et de rester disponible et réactif. Il se pourrait qu’il faille répondre à d'éventuelles sollicitations ou demandes de précisions de la part des services instructeurs.
La gestion des refus ou litiges possibles
Les recours en cas de refus
En cas de refus de la demande, il est possible d'entamer un recours gracieux auprès de la mairie, ou un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ces démarches, encadrées par des délais et des modalités stricts, nécessitent une expertise juridique pointue afin de mettre en avant les arguments les plus pertinents et d'augmenter les chances d'inversion de la décision initiale.
Prévention et gestion des litiges avec le voisinage ou la copropriété
Afin de minimiser les risques de litiges, une communication régulière et transparente avec le voisinage et les autres copropriétaires est recommandée tout au long du projet. En cas de désaccords ou de conflits, une approche médiation peut être privilégiée avant d'envisager des procédures judiciaires, souvent plus coûteuses et chronophages.
L'accompagnement par un avocat spécialisé en droit de la construction pour une surélévation
Conseil et expertise juridique
L'accompagnement par un avocat spécialisé, dès les premières étapes du projet de surélévation, permet de s'assurer de la solidité juridique du dossier et d'anticiper d'éventuelles difficultés.
Représentation en cas de contentieux
En cas de litige ou de contentieux, l’avocat en droit de l’immobilier et de la construction devient un allié incontournable pour défendre les intérêts du commanditaire de l'ouvrage, que cela soit dans le cadre de négociations amiables, de médiations, ou devant les tribunaux. Sa connaissance du droit de la construction et de l'urbanisme, ainsi que sa maîtrise des procédures judiciaires, offrent un soutien et une représentation indispensables pour préserver les droits et les intérêts de son client.
Fort de plus de 25 ans d’expérience dans le domaine du droit de l'immobilier et de la construction, le cabinet Pascal Fernandez a guidé avec succès de nombreux clients à travers les complexités juridiques de leurs projets immobiliers.
