Faire construire sa maison est un doux rêve qui peut vite virer au cauchemar si on est mal conseillé. Quel budget, quelles garanties, quels risques ? Avocat en droit immobilier, je vous livre les points à connaitre pour aborder sereinement votre projet.
Trouver la maison de ses rêves n'est jamais une mince affaire. Et souvent, la solution, c'est de la faire construire. Mais quel budget, quelles garanties, quels risques ? Avocat fort de plus de vingt ans d'expertise dans le droit immobilier, je vous guide en vous livrant mes meilleurs conseils et les points clés à ne pas négliger avant de vous lancer dans le grand chantier.
1. Connaitre son budget
La première étape, et non des moindres, est celle du budget. Il faut que vous soyez en mesure de définir votre capacité d'emprunt. Et vous ne pourrez pas le faire seul. Vous demanderez à votre banquier, ou à un courtier si votre dossier est "particulier" (profession libérale, co-emprunteur en CDD, pas ou peu d'apport). La banque sera en mesure de calculer votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement sur la base des éléments que vous fournirez : revenus, dépenses, apport, charges diverses ou prêts en cours… Une fois votre budget défini, vous pouvez commencer à imaginer votre projet.
2. Trouver l'emplacement idéal pour votre projet
En fonction de votre budget et de vos envies, vous allez devoir choisir l'emplacement de la construction. Avant tout, le terrain devra répondre au critère numéro un de toutes constructions : la possibilité de le viabiliser. Certains le sont déjà, d'autres ne le sont pas encore mais offrent la possibilité de le devenir. Dans ce second cas, les prix sont souvent plus attractifs mais il faudra tenir compte des coûts de viabilisation qui peuvent aller du simple au double. Pensez donc à tenir compte de cette information pour comparer le prix des terrains en connaissance de cause. Ca peut-être un terrain dans la nature, comme une parcelle dans un lotissement. Tout dépendra de l'importance que vous accordez à la proximité des commodités, du voisinage et à l'orientation de la maison. Il est important de savoir que viabiliser un terrain engendre des frais : vous allez devoir contacter la mairie pour effectuer un raccordement en eau et en électricité. La municipalité vous demandera de vous acquitter de certaines taxes d'assainissement et de raccordement.
Pour avoir un ordre d'idée :
• si votre terrain est viabilisé, le raccordement des différents réseaux à votre future maison nécessitera un budget entre 1500€ et 3000€ (eau, électricité, internet, gaz).
• si votre terrain n'est pas viabilisé, il faudra compter pour la viabilisation une fourchette entre 6 000 à 15 000€ selon la configuration.
3. Tenir compte des frais de notaire
Une des enveloppes à ne pas négliger dans un projet de financement immobilier, ce sont les frais de notaires. Mais contrairement à un achat qui concerne une construction ancienne (7 à 8% du montant), les frais de notaire pour du neuf ou de la construction sont relativement bas.
Pour l'achat d'un logement neuf intégré à un programme immobilier, on compte entre 2 à 3% du montant du bien.
Dans le cas d'une construction (maison neuve), les frais de notaire sont calculés sur le prix du terrain et non sur la valeur de la construction qui elle, est exonérée de taxation notariale.
Une bonne nouvelle pour votre projet de construction, mais il faut quand même penser à l'englober dans votre projet. Notez que depuis la crise sanitaire, très peu de banques proposent un sur-financement. Ce qui veut dire que pour votre projet, il faudra être en mesure d'apporter vous même les frais de notaire.
4. Choisir son constructeur
A moins que vous n'ayez une âme de maitre d'œuvre, il est vivement recommandé de se tourner vers un professionnel pour faire construire sa maison. Encore faut-il bien le choisir : c'est lui qui aura la charge de votre budget, du bon déroulement des travaux et du respect des plans. Les points de vigilance pour bien choisir son architecte ou son constructeur :
• Le contrat : Le constructeur doit vous faire signer un CCMI. Il s'agit du Contrat de Construction de Maison Individuelle qui protège et sécurise votre projet.
• La réputation : de nombreux sites permettent de quantifier les retours positifs et négatifs des anciens clients d'une société de construction. Lisez attentivement les avis et soyez vigilants sur les malfaçons et les retards de livraison notamment.
• L'entourage : Le constructeur doit être entouré de sous-traitants professionnels, en mesure de réaliser un travail de qualité, comme à un travail responsable (consommation énergétique). Demandez donc à votre constructeur une transparence sur ses fournisseurs et collaborateurs de façon à pouvoir vous renseigner sur les différentes structures intervenantes.
• La charge de travail : Le conducteur de travaux doit être en mesure de dégager du temps dédié à votre future habitation, de façon à vous rendre compte régulièrement des avancées et à coordonner les différents intervenants sans perdre de temps.
• Le budget : s'il est anormalement attractif, le budget cache certainement un choix de matériaux médiocre ou une main-d’œuvre peu qualifiée ou pas déclarée. Un de mes meilleurs conseils : avant de signer, comparez les devis et lisez les avis !
5. Libérer les fonds
Une fois votre terrain choisi et le projet de votre architecte validé, vous aurez le montant précis du budget nécessaire. S'il est raccord avec votre capacité d’emprunt, vous n'aurez plus qu'à fournir tous les éléments du projet à votre banque, afin de constituer la demande de prêt. Il faudra tenir compte du fait qu'on évalue à 3 mois de latence entre la date de dépôt de la demande et le déblocage des fonds par la banque.
6. La signature
Une fois les fonds débloqués, vous n'avez plus qu'à passer devant le notaire pour l'acte de vente du terrain. Vous voilà heureux propriétaire de la parcelle, vous pouvez donc lancer les travaux avec votre maître d'œuvre. Le reste des fonds sera débloqué au fil des travaux, grâce à une étroite collaboration avec votre maitre d'œuvre et des points réguliers entre vous et votre banque.
7. Les travaux
Avant toute chose, il faut savoir que les constructions de maisons prennent en moyenne un an. Ne soyez pas trop pressés, mais soyez très présents. Le chantier va avancer par étapes. Chaque étape validée donnera lieu à une réunion de chantier, où je ne saurais que trop vous conseiller d'assister, afin de vérifier la qualité du travail, de constater que la construction avance et de vous assurer du bon déroulé et du bon respect du planning.
8. La livraison
Le professionnel que vous aurez choisi pour la direction du chantier vous aura annoncé une date de réception des clés en début de mission. Cette date, indicative, peut souffrir d'un léger décalage, lié à des conditions météorologiques exceptionnelles par exemple, mais en théorie, les délais sont souvent respectés. Le jour de la remise des clés, soyez très attentif. Il faudra vous assurer que tous les équipements sont en bon état de marche et que la construction est conforme aux plans. Vous pouvez faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans ce moment clé de votre projet : la signature du procès-verbal de réception du chantier.
Il est important de savoir que même après la réception du logement, vous restez couverts en cas de défaut (mauvais fonctionnement des équipements, défauts de construction, malfaçons) par diverses assurances et garanties. Les garanties telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale vous protègent.
En cas de doute, de question ou de litiges, n'hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour faire valoir vos droits.
Je reste à votre disposition pour vous accompagner, vous conseiller ou vous défendre dans le cadre de vos projets immobiliers.
Pascal Fernandez, avocat en droit de la construction & droit immobilier.
05 82 88 01 45 - 13 Rue Temponières, 31000 Toulouse
