Face à la crise du logement et à la flambée des prix de l'immobilier qui rendent l'accession à la propriété de plus en plus difficile, y compris pour les classes moyennes, une solution innovante émerge : dissocier la propriété du foncier (le terrain) de celle du bâti (le logement).
En tant qu’avocat en droit de la construction et de l’immobilier depuis plus de 25 ans, j’ai rédigé cet article dans le but de rendre plus claire et plus lisible cette notion de séparation du bati.
Le principe est simple
L'acquéreur n'achète que le bien immobilier, pas le terrain sur lequel il est construit. Le foncier reste la propriété d'un organisme foncier solidaire (OFS), souvent une collectivité locale. L'acquéreur signe avec l'OFS un bail réel solidaire (BRS) d'une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans, qui lui confère un droit de propriété sur le logement. En extrayant le coût du foncier, qui peut représenter jusqu'à 50% du prix d'un bien dans les zones tendues, le prix d'achat est fortement réduit.
Ce dispositif, déjà en vigueur depuis la loi ALUR de 2014 et inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, connaît un intérêt grandissant. La ville de Paris vient d'annoncer la création de la Foncière de la Ville de Paris, un OFS qui proposera des logements neufs autour de 5000€/m2, moitié moins que les prix du marché. D'ici fin 2024, 500 logements seront proposés via ce dispositif.
Les avantages sont multiples.
Pour les acquéreurs, cela rend la propriété abordable, y compris dans les zones tendues. C'est aussi un système anti-spéculatif : à la revente, le prix est plafonné et l'acheteur doit être agréé par l'OFS. Pour les collectivités, cela permet de conserver la maîtrise des terrains sur le long terme et d'y maintenir durablement du logement accessible.
Les acteurs appellent désormais à étendre ce dispositif au-delà du logement social. Une proposition de loi envisage la création d'offices fonciers libres (OFL), ouvrant ce mécanisme à une clientèle plus large. Le champ d'application pourrait même s'étendre à d'autres biens comme les commerces ou les bureaux.
La dissociation du foncier et du bâti apparaît donc comme une piste prometteuse pour restaurer la capacité d'accéder à la propriété, face à un marché immobilier de plus en plus inaccessible. Une véritable "troisième voie" entre location et propriété classique, qui pourrait bien se développer dans les années à venir.
Quel est l'avantage pour un OFS d'être propriétaire du terrain en foncier ?
Maîtrise foncière sur le long terme : En restant propriétaire du foncier, l'OFS s'assure que ces terrains seront dédiés durablement à la construction de logements abordables. Cela évite que ces terrains ne soient revendus à des promoteurs privés qui construiraient des logements aux prix du marché.
Lutte contre la spéculation immobilière : Le fait que le foncier n'appartienne pas aux propriétaires des logements empêche la spéculation sur les terrains. Leur valeur est sanctuarisée, ce qui contribue à maintenir des prix de revente des logements accessibles sur le long terme.
Préservation des aides publiques : Lorsque l'OFS achète un terrain, il bénéficie souvent de subventions publiques ou d'un prix d'achat préférentiel. En restant propriétaire, il s'assure que cette aide publique bénéficie durablement à la production de logements abordables, puisque le terrain ne peut pas être revendu au prix du marché.
Création d'un parc pérenne de logements accessibles : Au fil des reventes successives des logements, l'OFS continue à imposer des prix plafonnés et des critères d'éligibilité des acheteurs. Cela lui permet de constituer un parc de logements durablement abordables sur son territoire, et ce même si les logements changent de propriétaires.
Possibilité de développer de nouveaux projets : En accumulant un portefeuille foncier, l'OFS se constitue des réserves de terrains qu'il pourra mobiliser pour de futurs programmes de logements abordables, en fonction des besoins.
Comment les OFS peuvent-ils s'assurer que le parc de logements abordables reste accessible aux ménages à revenus modestes ?
Les organismes fonciers solidaires (OFS) disposent de plusieurs leviers pour garantir que les logements construits sur les terrains qu'ils possèdent restent accessibles aux ménages modestes sur le long terme. Tout d'abord, ils imposent des plafonds de ressources aux acquéreurs, proches de ceux du logement social, à l'achat initial comme à chaque revente. Ils encadrent aussi les prix de revente selon une formule définie dans le bail réel solidaire (BRS), évitant ainsi les plus-values spéculatives. De plus, les nouveaux acquéreurs doivent être agréés par l'OFS, qui vérifie leur éligibilité et peut définir des critères de priorité, par exemple pour les ménages locaux.
Par ailleurs, les acquéreurs s'engagent à occuper le logement comme leur résidence principale, évitant ainsi les détournements d'usage. La très longue durée des BRS, jusqu'à 99 ans et renouvelable à chaque revente, inscrit dans le temps le caractère anti-spéculatif du dispositif. Enfin, les OFS ont la responsabilité de contrôler dans la durée le respect des règles par les propriétaires successifs. Grâce à ces différents mécanismes, les OFS ont la capacité de constituer des parcs de logements durablement abordables, préservés des logiques spéculatives, pour répondre aux besoins des ménages modestes.
En conclusion, la dissociation du foncier et du bâti, portée par les organismes fonciers solidaires (OFS), apparaît comme une solution innovante et prometteuse pour produire une offre pérenne de logements accessibles dans les zones tendues. En permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires du bâti sans avoir à acquérir le foncier, ce dispositif ouvre une "troisième voie" entre la location et l'accession classique, particulièrement pertinente dans les territoires où les prix immobiliers sont devenus inaccessibles.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la mise en place d'un organisme foncier solidaire dans votre collectivité, ou si vous êtes un particulier intéressé pour acquérir un logement en bail réel solidaire, n'hésitez pas à contacter notre cabinet. Je me tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets et répondre à toutes vos questions sur ce dispositif innovant au service de l'accès de tous à la propriété.
